随着我国房地产步入存量时代，大量房屋开始步入“中老年”，提前谋划房屋养老金制度有助于提升居民的居住品质和安全性，也将为房地产市场的平稳发展和城市更新提供有力支撑。
夏金彪
房屋养老金制度作为房地产步入存量时代的重要制度安排，已迈出试点的“关键一步”。近日，在上海市第十六届人大常委会第十五次会议上，上海市市长龚正表示，上海市将探索实施房屋定期体检、房屋安全保险和房屋养老金三项制度，构建全生命周期房屋安全管理的长效机制。上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年将在全市范围推开。住房和城乡建设部相关负责人透露，目前，包括上海在内的22个城市正在试点推行这一制度。
房屋养老金制度最早在2022年5月1日被提出。2023年，我国提出房地产发展新模式，以促进房地产行业转型和高质量发展。新模式包括完善住房供应体系、建立“人、房、地、钱”要素联动新机制和建立房屋全生命周期安全管理的长效机制等一系列改革举措。其中，建立房屋全生命周期安全管理的长效机制就是要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。随后，房屋养老金制度作为一个创新性、前瞻性的制度安排成为各界关注的焦点。
目前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，探索建立房屋养老金等制度势在必行。根据最新的统计数据，中国城镇住房存量持续增长，并且已经从供给短缺转为总体平衡的状态。截至2023年，中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约为3.74亿套，大量房屋开始步入“中老年”。
事实上，我国作出过类似房屋养老金的制度安排。1998年我国发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，并自1999年1月1日起开始实施。而后，为了解决维修基金使用难、收支不透明以及应对住宅楼逐渐老化，维修需求增加等问题和现实情况，2007年又发布了《住宅专项维修资金管理办法》替代了原有的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，并自2008年2月1日起施行至今。
但住宅专项维修资金制度在实施过程中也存在一些问题，比如资金体量小、提取程序繁琐、续缴制度难落实等。与此同时，随着房地产市场步入存量时代，大量房屋开始步入“中老年”，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，现有住宅专项维修资金难以满足，亟待补上保障房屋全生命周期安全的制度短板。
而从一些地方试点房屋养老金制度所披露的情况来看，房屋养老金制度包括个人账户和公共账户两部分。个人账户的资金主要来源于业主在购买新房时缴纳的住宅专项维修资金，而公共账户则由政府建立，资金来源可能包括土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴等。在试点阶段，重点是建立公共账户，这将有助于解决老旧房屋的维修和改造问题，且不会给业主带来额外负担。
业内认为，房屋养老金制度是对房地产步入存量时代的提前谋划。今后房屋养老金的制度安排可能会类似于个人养老金制度的三大支柱。第一支柱是专项维修基金，由全体业主共同所有，进入个人账户。第二支柱是公共账户，例如，一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等。第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
可以预计的是，房屋养老金制度有望在上海等22个城市试点的基础上不断完善，进而持续探索全生命周期房屋安全管理的长效机制，并在全国范围内推广实施。从短期来看，房屋养老金制度在为房屋提供全生命周期安全保障的同时，可能会带来房屋持有成本的上升。但从长期来看，房屋养老金制度有助于提升居民的居住品质和安全性，也将为房地产市场的平稳发展和城市更新提供有力支撑。
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